Alugar um imóvel parece, à primeira vista, uma operação simples: o proprietário disponibiliza o imóvel e o inquilino paga mensalmente pelo direito de utilizá-lo. Na prática, porém, a locação envolve uma série de direitos, deveres e responsabilidades que precisam ser observados desde antes da assinatura do contrato.

Tanto o locador quanto o locatário devem tomar alguns cuidados para evitar prejuízos, conflitos e problemas jurídicos durante ou após a locação.

A relação entre as partes é regulamentada principalmente pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, além das disposições aplicáveis do Código Civil.

1. O contrato de locação é essencial

O primeiro cuidado é formalizar a locação por escrito.

Embora a legislação admita determinadas situações de locação verbal, o contrato escrito oferece muito mais segurança para ambas as partes, pois permite estabelecer claramente as condições do negócio.

O contrato deve indicar, entre outras informações:

identificação completa do locador e do locatário;

descrição do imóvel;

finalidade da locação;

valor do aluguel;

data de vencimento;

índice e periodicidade do reajuste;

prazo da locação;

responsabilidades pelas despesas;

garantia locatícia, quando houver;

regras para conservação e utilização do imóvel;

condições para rescisão;

previsão sobre multas e encargos.

Um contrato bem elaborado reduz significativamente o risco de discussões futuras.

2. A vistoria é uma das principais proteções para as partes

A realização de uma vistoria detalhada antes da entrega das chaves é uma das medidas mais importantes em uma locação.

O ideal é que o documento registre o estado do imóvel, incluindo paredes, pisos, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas, móveis e eletrodomésticos, quando houver.

Também é recomendável registrar o imóvel por meio de fotografias e vídeos, preferencialmente identificando a data e vinculando esse material ao laudo de vistoria.

Isso permite comparar o estado do imóvel no início e no final da locação.

Para o locador

A vistoria ajuda a demonstrar eventuais danos causados pelo locatário que ultrapassem o desgaste decorrente do uso normal.

Para o locatário

A vistoria evita que sejam atribuídos a ele defeitos ou problemas que já existiam antes da entrada no imóvel.

Por isso, o locatário deve conferir cuidadosamente o imóvel antes de assinar o termo de recebimento das chaves.

3. Quais são as principais obrigações do locador?

A Lei do Inquilinato estabelece diversas obrigações para o proprietário.

Entre elas, está a obrigação de entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina e garantir, durante a locação, o uso pacífico do imóvel.

O locador também deve responder, em regra, pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.

Além disso, determinadas despesas são de responsabilidade do proprietário, como as despesas extraordinárias de condomínio, observadas as regras legais.

O locador também não pode simplesmente entrar no imóvel quando quiser.

Embora seja proprietário, o imóvel esteja alugado e o locatário tenha direito à sua posse direta e ao uso pacífico durante a locação. Eventuais vistorias ou acessos devem respeitar as condições previstas em lei e no contrato, especialmente quanto à prévia combinação de dia e horário.

4. Quais são as principais obrigações do locatário?

O locatário também possui diversas responsabilidades.

Entre as principais estão:

pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação;

utilizar o imóvel conforme sua finalidade;

conservar o imóvel;

comunicar ao locador eventuais danos ou defeitos cuja reparação seja de responsabilidade do proprietário;

reparar danos causados por si, familiares, visitantes ou pessoas sob sua responsabilidade;

não modificar o imóvel sem autorização, quando exigida;

permitir a realização de vistorias previamente ajustadas;

devolver o imóvel ao final da locação nas condições em que o recebeu, ressalvado o desgaste decorrente do uso normal.

Um ponto importante é que o locatário não responde automaticamente por todo e qualquer problema identificado no imóvel ao final da locação.

É necessário verificar a origem do dano e compará-lo com o estado registrado na vistoria inicial.

5. Aluguel atrasado pode gerar consequências sérias

O atraso no pagamento do aluguel é uma das principais causas de conflitos entre locadores e locatários.

O contrato deve estabelecer claramente as consequências da inadimplência, como multa, juros e demais encargos legalmente admitidos.

Em determinadas situações, a falta de pagamento pode fundamentar uma ação de despejo por falta de pagamento, inclusive com possibilidade de cobrança dos valores devidos.

Por isso, o locatário que estiver enfrentando dificuldades financeiras não deve simplesmente deixar de pagar e ignorar o problema.

A negociação antecipada com o locador pode evitar que a situação evolua para uma disputa judicial.

Da mesma forma, o locador deve observar os procedimentos legais antes de tentar retirar o locatário do imóvel por conta própria.

6. O locador não pode simplesmente expulsar o inquilino

Esse é um ponto que merece atenção.

O proprietário não pode, por iniciativa própria, trocar a fechadura, retirar os pertences do locatário, cortar serviços essenciais ou impedir o acesso ao imóvel como forma de pressionar o inquilino a sair.

A retomada do imóvel deve observar as hipóteses e os procedimentos previstos na legislação.

Quando houver necessidade de desocupação forçada, a medida adequada poderá ser a via judicial.

7. Atenção às garantias locatícias

A Lei do Inquilinato prevê algumas modalidades de garantia, entre elas:

caução;

fiança;

seguro-fiança locatícia;

cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Um cuidado importante é que não se pode exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.

A escolha da garantia deve ser feita de maneira clara e expressamente registrada no contrato.

Caução

Quando a caução for prestada em dinheiro, a legislação estabelece limite específico para seu valor.

Por isso, é importante que locador e locatário observem os requisitos legais para evitar uma garantia irregular.

Fiador

Na fiança, o proprietário deve avaliar adequadamente a situação do fiador e compreender quais são as condições e os limites da garantia assumida.

Para o locatário, também é importante entender que a apresentação de um fiador não é mera formalidade: trata-se de uma obrigação jurídica que pode produzir consequências patrimoniais relevantes.

8. Quem paga IPTU e condomínio?

Essa é uma das dúvidas mais comuns.

A responsabilidade por determinadas despesas pode ser distribuída entre locador e locatário conforme a legislação e o contrato.

No caso do IPTU, por exemplo, é possível estabelecer contratualmente que o locatário ficará responsável pelo pagamento, desde que exista previsão contratual.

Nas despesas condominiais, é necessário diferenciar as despesas ordinárias das extraordinárias.

Em regra, as despesas ordinárias relacionadas à manutenção cotidiana do condomínio são atribuídas ao locatário, enquanto as despesas extraordinárias são de responsabilidade do locador, conforme a Lei do Inquilinato.

Por isso, simplesmente escrever no contrato que “todas as despesas serão pagas pelo locatário” pode não ser suficiente para afastar as regras legais aplicáveis à relação locatícia.

9. Reajuste do aluguel deve respeitar a legislação

O contrato deve estabelecer o índice de reajuste do aluguel e sua periodicidade.

Entretanto, o reajuste não pode ocorrer de maneira arbitrária.

É importante observar a legislação aplicável, o que foi efetivamente pactuado e as regras relativas à periodicidade dos reajustes.

Também é diferente falar em reajuste e em revisão do aluguel.

O reajuste normalmente decorre da aplicação do índice previsto no contrato.

Já a revisão judicial do aluguel possui pressupostos próprios e pode ser utilizada para buscar a adequação do valor ao preço de mercado, observados os requisitos legais.

10. O locatário pode fazer reformas no imóvel?

Outro ponto que costuma gerar conflitos são as obras e alterações realizadas pelo inquilino.

Antes de pintar, quebrar paredes, instalar estruturas, modificar revestimentos ou realizar alterações relevantes, o locatário deve verificar o contrato e, quando necessário, obter autorização expressa do proprietário.

Isso é especialmente importante porque determinadas modificações podem gerar obrigação de restituição do imóvel ao estado anterior.

Também existem regras específicas sobre benfeitorias, inclusive quanto à possibilidade ou não de indenização e ao direito de retenção.

Por isso, não é recomendável que o locatário realize obras relevantes acreditando que necessariamente será ressarcido ao final da locação.

11. O imóvel pode ser vendido durante a locação?

Sim. A existência de um contrato de locação não impede necessariamente que o proprietário venda o imóvel.

Entretanto, a venda pode produzir consequências para a continuidade da locação, dependendo das características do contrato e das circunstâncias do negócio.

Um instrumento importante para proteger a permanência do locatário é a existência de cláusula de vigência em caso de alienação, observados os requisitos legais, inclusive quanto à averbação na matrícula do imóvel.

Além disso, o locatário possui, em determinadas situações, direito de preferência para adquirir o imóvel, nas condições previstas pela legislação.

12. O que acontece quando o contrato chega ao fim?

Ao término da locação, é importante realizar uma nova vistoria.

O imóvel deve ser comparado com a situação registrada na vistoria inicial.

O locatário deve providenciar a devolução das chaves e a regularização dos valores e encargos eventualmente pendentes.

O locador, por sua vez, deve verificar eventuais danos que efetivamente sejam de responsabilidade do inquilino.

Novamente, é fundamental diferenciar deterioração natural decorrente do uso normal de danos efetivamente causados pelo locatário.

Por exemplo, o simples desgaste natural de determinados componentes do imóvel não deve ser automaticamente tratado como dano indenizável.

13. Cuidados especiais para quem vai alugar um imóvel

Antes de assinar o contrato, o locatário deve:

visitar pessoalmente o imóvel;

verificar as condições estruturais;

conferir instalações elétricas e hidráulicas;

verificar possíveis infiltrações;

solicitar o laudo de vistoria;

guardar fotografias e vídeos;

ler integralmente o contrato;

conferir o índice de reajuste;

verificar todas as despesas que serão de sua responsabilidade;

compreender a garantia exigida;

verificar as condições para encerramento da locação;

guardar comprovantes de pagamento.

14. Cuidados especiais para o proprietário

O locador também deve adotar medidas preventivas.

É recomendável:

verificar a documentação do imóvel;

analisar adequadamente o cadastro do interessado;

escolher uma garantia adequada;

elaborar contrato detalhado;

realizar vistoria completa;

documentar a entrega das chaves;

manter comprovantes dos pagamentos;

registrar por escrito eventuais notificações;

evitar acordos exclusivamente verbais;

observar a legislação antes de exigir a desocupação do imóvel.

A análise prévia e a documentação adequada podem evitar prejuízos muito maiores no futuro.

15. Documentar tudo é uma das melhores formas de prevenção

Uma regra simples pode evitar muitos problemas:

o que foi combinado deve estar documentado.

Conversas sobre aluguel, reparos, autorização para obras, alteração de vencimento, negociação de débitos e entrega do imóvel devem, sempre que possível, ser registradas.

Mensagens, e-mails, recibos, fotografias, vídeos, laudos de vistoria e notificações podem ser importantes para comprovar os fatos caso surja uma disputa.

Conclusão

A locação de um imóvel envolve responsabilidades para os dois lados.

O proprietário precisa proteger seu patrimônio sem desrespeitar os direitos do locatário. O inquilino, por sua vez, deve cumprir suas obrigações e conservar adequadamente o imóvel que recebeu para uso.

A melhor forma de evitar problemas é agir preventivamente: contrato bem elaborado, vistoria detalhada, documentação adequada e conhecimento das responsabilidades de cada parte.

Quando houver dúvidas sobre cláusulas contratuais, inadimplência, despejo, cobrança, danos no imóvel, garantias, benfeitorias ou encerramento da locação, é recomendável buscar orientação jurídica antes de tomar qualquer medida.

Conhecer seus direitos e deveres antes de assinar o contrato pode evitar uma disputa judicial depois.

Por: Dr. Marco Adriano Marchiori